Il settore smart building sta vivendo una fase di crescita straordinaria, trainata dalla convergenza tra innovazione tecnologica e pressioni normative sempre più stringenti. Il mercato globale degli smart building è stato valutato a 117,4 miliardi di dollari nel 2024 e si prevede che raggiungerà 548,5 miliardi di dollari entro il 2032, con un tasso di crescita annuale composto del 21,2% (fonte: Fortune Business Insights 2025). Una dinamica che riflette non solo l’adozione crescente di tecnologie IoT e AI, ma anche la consapevolezza che gli edifici rappresentano il 40% del consumo energetico globale e oltre il 36% delle emissioni di carbonio. In questo contesto, la direttiva europea EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) rappresenta il principale acceleratore del cambiamento. Progettare uno smart building richiede un approccio metodologico che comprende le tecnologie digitali a supporto della sostenibilità, per esempio quelle utili alle valutazioni d’impatto sull’intero ciclo di vita (Whole life carbon assessment), così come quelle a supporto della flessibilità e dell’efficienza operativa. Un processo che si realizza con l’adozione del Building information modeling (BIM) e di IFC (Industry foundation classes) per permettere una collaborazione più fluida tra gli attori coinvolti – architetti, ingegneri, impiantisti, contractor, manutentori – garantendo interoperabilità dei dati lungo l’intero ciclo di vita dell’edificio. L’eliminazione dei silos informativi nella filiera edile non solo rende più efficiente il lavoro delle persone, ma riduce gli errori di progettazione, permette simulazioni energetiche accurate e pone le basi per una gestione operativa ottimale negli anni a venire.
La normativa EPBD IV
Se da una parte l’interesse per gli smart building è alimentato dalla sensibilità di privati e imprese per la sostenibilità ambientale, il comfort e la riduzione dei costi di gestione, dall’altra ci sono le normative a spingere sull’acceleratore. La EPBD IV (Energy Performance of Buildings Directive IV) emanata nel 2024 come rielaborazione della Direttiva europea sulla prestazione energetica nell’edilizia (Direttiva UE 2024/1275) prefigura un cambiamento fondamentale verso la decarbonizzazione del patrimonio edilizio e la sua progressiva digitalizzazione.
Gli obiettivi di EPBD IV sono ambiziosi: tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero entro il 2030, mentre per il patrimonio esistente sono previsti standard minimi di prestazione energetica che richiederanno la ristrutturazione del 16% degli edifici non residenziali entro il 2030 e del 26% entro il 2033. L’integrazione delle tecnologie smart diventa un requisito fondamentale per la capacità degli edifici di adattarsi alle esigenze degli occupanti e per migliorare l’efficienza energetica complessiva. Con EPBD IV c’è infatti il passaggio da una visione puramente energetica dell’edificio a una più integrata che unisce efficienza, digitalizzazione e una gestione operativa intelligente.
La direttiva delinea obblighi specifici per l’implementazione di funzionalità “smart” avanzate attraverso i sistemi di automazione e controllo (BACS) per gli edifici non residenziali che superano specifiche soglie di potenza degli impianti. Con il Fascicolo digitale del fabbricato (Digital building logbook – DBL) stabilisce un registro digitale per centralizzare le informazioni sulle prestazioni energetiche, la manutenzione e le caratteristiche dell’edificio, per una governance più moderna, basata sui dati. Rafforza inoltre lo Smart readiness indicator (SRI) già introdotto nel 2018, come strumento indicatore della capacità di un edificio di utilizzare tecnologie ICT per adattarsi alle esigenze degli occupanti e interagire con le reti di servizi.
BIM: rivoluzione nella progettazione
Un aspetto importante nel campo degli smart building risiede oggi nella capacità di raccogliere e sfruttare al meglio il patrimonio di dati che accompagna il ciclo di vita dell’edificio, dal progetto alla dismissione, a vantaggio delle diverse figure professionali coinvolte, sia nelle fasi iniziali di progetto sia in quelle di cantiere e operative, queste ultime ben più durevoli e importanti per l’economia del fabbricato.
Il Building information modeling (BIM) è l’architrave su cui poggia il ciclo di vita del moderno fabbricato, lo strumento che, a partire dal disegno dell’edificio in fase di progetto, diventa la base per la creazione di un repository geo-referenziato di tutte le componenti, compresi prodotti e processi. Il BIM mette a disposizione un modello dati multidimensionale in cui ogni parte utile (dalla trave d’acciaio al sensore di presenza) porta con sé con precisione l’intero corredo di attributi tecnici, manutentivi ed energetici, fondamentali per ogni successiva decisione d’intervento.
Il focus sulla collaborazione
Con il BIM è facilitata la collaborazione tra le diverse realtà coinvolte nella progettazione e realizzazione dell’edificio. Costruttore, cliente e terze parti (strutturisti, impiantisti, ecc) possono essere coinvolti fin dall’inizio e contribuire alle fasi del progetto, al fianco dei fornitori di prodotti e dei servizi per le successive fasi di gestione del manufatto.
Il BIM fa sì che i dati di progettazione e di costruzione di un immobile non vengano perduti con la consegna finale, ma diventino la base informativa per le fasi successive di vita della costruzione, a cominciare dal facility management. Attraverso formati d’interscambio dati standard diventa possibile sfruttare i dati del BIM con i sistemi gestionali più diversi, per esempio, per il contenimento dei consumi energetici, per il supporto delle attività di manutenzione così come per l’integrazione in ambiti di smart city.
Le potenzialità della simulazione
La disponibilità, tramite il BIM, di un modello virtuale speculare dell’edificio consente di simularne le proprietà peculiari prima ancora che venga posata la prima pietra per la costruzione. Questo è oggi particolarmente utile per valutare le scelte costruttive in funzione della sostenibilità e del risparmio energetico, permettendo d’intervenire già in fase di progetto per ottimizzare i CAPEX e prevedere gli OPEX della gestione.
Le stesse capacità di simulazione basate sui dati contenuti nel BIM, continuamente aggiornati, sono utili per valutare i cambiamenti d’uso degli spazi e le modifiche agli impianti durante il ciclo di vita dell’immobile. Questo richiede cura per far sì che i dati dell’edificio vengano correttamente conservati, protetti, integrati con le modifiche intervenute e resi accessibili nel corso del tempo.
Lo standard OpenBIM
Per far collaborare le figure coinvolte nel ciclo di vita dello smart building (architetti, ingegneri, clienti, fornitori, costruttori, manutentori e così via) serve disporre un’unica “fonte di verità” e di un linguaggio universale. A questo scopo buildingSmart International, erede dell’IAI (International Alliance for Interoperability) ha sviluppato e aggiornato negli anni OpenBIM: uno standard di formati e flussi di dati che facilita la collaborazione tra architetti, costruttori, ingegneri che usano software differenti.
OpenBIM raccoglie a sua volta un insieme di formati aperti e standardizzati. Tra questi, IFC (Industry Foundation Classes) permette lo scambio di disegni e modelli 3D senza perdite di dettagli e di proprietà. A partire dalla versione 4.3 di IFC è stato integrato anche il fondamentale supporto per le infrastrutture. Altre componenti importanti sono BCF (BIM Collaboration Format) per la comunicazione di criticità e segnalazioni attraverso il modello digitale dell’edificio, e IDS (Information Delivery Specification) per descrivere in modo comprensibile alle macchine (comunicazione machine-to-machine) i dati del modello.
L’International Organization for Standardization (ISO) ha accolto come standard molte componenti di OpenBIM, a cominciare da ISO 16739-1:2024 per il formato IFC e ISO 12006-3 per il buildingSmart Data Dicionary (il bSDD, che mappa i termini tecnici tra le diverse lingue e classificazioni). Altre definizioni ricorrenti nelle gare d’appalto, ISO 19650 e ISO 29481, riguardano il metodo e la descrizione di processi e requisiti informativi per alcuni compiti specifici, come l’analisi energetica. Ultima in ordine di tempo è l’incorporazione di IDS come ISO 23386. Tutto questo fa di OpenBIM non solo un insieme di best practice, ma un linguaggio universale nei testi dei grandi appalti di costruzione. Una chiave per evitare le problematiche relative alle differenti tipologie di software utilizzati nella progettazione.
Le prossime scadenze della Direttiva Europea EPBD IV
- 29 maggio 2026. Termine ultimo per il recepimento nazionale della direttiva negli ordinamenti degli Stati membri. Entro questa data deve essere definito anche il nuovo modello di Attestato di Prestazione Energetica (APE).
- 31 dicembre 2026. Presentazione della versione definitiva del Piano Nazionale di Ristrutturazione.
- 31 dicembre 2026. Obbligo di installazione di impianti solari su tutti i nuovi edifici pubblici e non residenziali con superficie utile superiore a 250 m².
- 1° gennaio 2028. Tutti i nuovi edifici pubblici devono essere a emissioni zero.
- 31 dicembre 2029. Da questa data sarà obbligatorio installare i BACS in tutti gli edifici non residenziali con impianti di potenza superiore a 70 kW. Attualmente l’obbligo riguarda solo quelli con potenza oltre i 290 kW.
- 31 dicembre 2029. Obbligo di impianti solari su tutti i nuovi edifici residenziali.
- 1° gennaio 2030. Tutti i nuovi edifici (inclusi quelli privati) devono essere a emissioni zero.
- 1° gennaio 2040. Obiettivo europeo per la dismissione delle caldaie a combustibili fossili.
Cinque passi per l’adeguamento degli edifici esistenti
1. Mappatura e analisi degli impianti. Raccolta delle informazioni e valutazione delle prestazioni ai fini della definizione delle priorità d’intervento.
2. Definizione dei requisiti. Valutazione degli interventi in funzione della destinazione d’uso e dell’edificio e delle sue necessità di utilizzo.
3. Applicazione dei requisiti minimi. Verifica di conformità rispetto alle prestazioni energetiche fissate con la direttiva EPBS.
4. Integrazione sensori-automazioni. Aggiornamento e integrazione di sensori IoT e automazioni e loro connessione alla piattaforma di controllo.
5. Monitoraggio e controllo. Definizione dei report e delle interfacce per l’efficace controllo dei consumi energetici, l’ottimizzazione dei servizi e il comfort delle persone.